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【マンション投資体験談】⑥マンション投資は得か損か?

投稿日:4月 2, 2019 更新日:


2010年末から8年少々やっているマンション投資の体験談です。
東京2部屋、札幌1部屋、計3部屋を地味に運用しています。
今回は8年間の経験を踏まえ、「マンション投資は得か損か?」を他の投資と比較しながら考えてみます。
結論を言うと「得か損かは物件と時期による」と思います。

どれだけ儲かったか?

マンション投資の体験をいままで5回にわたって書いてきました。
①8年間を振り返る
②空室対策
③所有物件1「本所吾妻橋」
④所有物件2「京成曳舟」
⑤所有物件3「札幌・澄川」

これらの記事を書いた後、2019年3月までにマンション投資で得られた金額とかかった金額を全て洗い出してみました。
この金額を使って出した実質利回りは以下のとおりです。(注1)

本所吾妻橋→6.34%
京成曳舟→8.07%
札幌澄川→7.19%

借り入れ無し。自己資金2000万円少々で3件を購入 リフォームし、毎月12万円ほどが手元に入ってくる感じです。
空室さえ出なければ上記の収入を安定して得られるので、マンション投資もそう悪い投資ではないと思います。

実際8年間やってみて、感じたことが2つあります。

まず、儲けを出すためには「割安な物件を良い時期に買うこと」が重要だと感じました。

また、マンション投資は他の投資に比べて「心理的に楽」だと感じました。

(注1)
実質利回り=得られた金額÷かかった金額÷購入から2019年3月までの経過月数×12 で計算
かかった金額には以下を含む
購入価格、仲介手数料、登記費用、印紙代、決算金、リフォーム費用、火災保険、不動産取得税、固定資産/都市計画税、管理費/修繕積立金、管理会社への管理費/広告費など、退去時の清掃費用、漏水事故対応費用

割安な物件を良い時期に買う

儲けを出すためには結局のところ、割安な物件を買うことに尽きるのではないかと思います。
入り口を間違えて成功することはまずあり得ません。
マンションの場合「割安な物件」には管理費/修繕積立金が割安なことも重要になってきます。
私の場合、最初に購入した物件は管理費も含めて割高だったと思います。
結局この物件の利回りが一番悪くなりました。
相場感のない最初のうちから割安な物件を購入するのはなかなか難しいことです。
何事も経験が大事。
失敗を次に活かすことが大事ではないでしょうか。

また2013年以降は「割安な物件」をなかなか見つけられなくなりました。
現在売りに出ているワンルームマンション(所有物件と同程度のもの)は大体表面利回りが6~7%台です。
「休むも相場」という格言がありますが、割安な物件が見つかるまで私の新規投資はお休みです。
そろそろ不動産価格下落の兆しも出てきたと思うので、これからまた物件情報に注目していきたいと思います。

マンション投資は心理的に楽

8年間のマンション投資の実質利回りは大体7%前後となりました。
しかしこの時期、株や投資信託、REITに投資していればもっと高い利回りを得ることができたかもしれません。
物件を購入した2010年~2012年頃には利回り10%以上のREITもあったように記憶しております。
REITはこの8年で価格が大きく上昇しました。
おそらくマンション実物では無く、REITを同額購入してずっとホールドしていた方が儲かったでしょう。
しかし、私には心理的に無理です。
きっと価格の下落上昇に一喜一憂していたでしょう。
2000万円の1%は20万円になります。
毎日数十万円単位で資産価値が上下するのを見るのは小心な私には耐えられません。
そもそも2012年まではあらゆる資産がこのまま永遠に下落し続けるのではないかと感じていました。
投資というものは論理的には得だとわかっていても感情的に乗り越えられない場合があります。
その点、マンション実物に投資すれば余計な気苦労をしないで済みます。
空室さえ作らなければ、毎月決まった額の家賃が安定して銀行に振り込まれます。
物件価格の上下はリアルタイムには感じませんし、下落しても家賃はすぐには変わらないので不安になりません。

まとめ

私のマンション投資は時期にも恵まれ、今のところ思いのほか好調です。
しかし出口を迎えてみないことには本当に得か損かはわかりません。

マンション投資が得か損かは、物件次第、時期次第だと思います。

始めるときは慎重に!

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