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【マンション投資体験談】⑤所有物件3「札幌・澄川」

投稿日:3月 18, 2019 更新日:


2010年末から8年少々やっているマンション投資の体験談です。
東京2部屋、札幌1部屋、計3部屋を地味に運用しています。
今回は、私が3番目に購入した札幌の物件についてお話します。

地方物件への投資を試みる

2014年6月に購入した物件です。
札幌市営地下鉄南北線 澄川駅 徒歩4分
1982年築  28.83㎡

2013年からアベノミクスが始まり、不動産価格があっという間に上昇しました。
私はそれまで2部屋を自己資金で購入してきましたが、2014年頃、もはや東京に買える物件は無くなりました。
物件情報をいろいろと見ていて「試しに地方の物件を買ってみるか?」と思い購入したのがこの物件です。

とにかく割安でした。
国産車1台分、下手すれば軽自動車1台分くらいの値段です。
管理費修繕積立金も安かったので、失敗してもこれならば深手は負わないだろうと思いました。

早速札幌まで物件を見に行くことに。

販売していたのは建設会社の不動産部門
というか、不動産屋さんが個人的に一人で勝手に営業しているといった感じです。

物件はかなりの坂の上。
東京の街中では考えられないような緑の中です。
古くて程度は良くないけれど、リフォームすれば北欧風のすごく雰囲気の良い部屋になりそうな予感がしました。
もうリフォームしたくてうずうず。
いうまでもなく購入の契約をしました。

札幌滞在中は
不動産屋さんとお寿司を食べたり
札幌ドームで大谷選手が特大ホームランを打つのを見たり・・
北海道旅行を満喫しました。

リフォーム・過去最高のコスパと出来

さてリフォームですが、件の不動産屋さんが職人さんを直接紹介してくれました。
自分の会社を通すと高くなるのでとのこと・・
床材やキッチンなどを当方でネット調達して職人さんのところへ施主支給。
イメージをメールで伝えて施工してもらいました。
結果、東京でのリフォームよりもはるかに安くあがりました。
出来もイメージ通りの北欧風。
東京で2件リフォームしてきたノウハウをうまく活用することができました。

リフォーム後の部屋の写真

なかなか入居者決まらず

管理をどうするか?
右も左もわからないので、いろいろなところを当たってみるつもりでおりました。
ですが件の不動産屋さんが任せてほしいというので、お願いすることに。

しかし、入居者がなかなか決まりません。
遠方ですし、いろいろとお世話になったし、親しくもなったし、・・
東京の場合と違ってなかなか断りづらかったです。

しかし流石に1年近く空室になってしまったので一度札幌に行き、不動産屋さんにお断りをしました。そして駅前の大手不動産会社(株)常口アトムに客付けの依頼をしてきました。

そしてその後数ヶ月で最初の入居者が決まりました。
しかしその入居者もわずか4ヶ月で退居してしまいました。

結局は管理会社

結局は東京の物件のようにしっかりした管理会社に管理を委託しないと入居が安定しないし、入居者の満足も得られないだろうとの結論に至りました。
札幌は東京よりも競争が激しいように感じます。

以前から常口アトムさんに管理委託契約を結べないか聞いていましたが、
「基本的に1棟アパートのオーナーが対象。契約しないことはないが、管理費の最低額が決まっているのでかなり割高になる。1室で契約する人はほとんどいない。」
と言われていました。

しかし結局、最初の入居者が4ヶ月で退去した時点で、常口アトムさんと管理委託契約を結びました。
背に腹は代えられません。
管理費は家賃の約15%になりました。
東京のように家賃の3~5%というわけにはいきません。

その後は空室2ヶ月で新たな入居者が決まり、現在まで39ヶ月連続で入居していただいています

まとめ

物件価格とリフォーム費用が割安だったので、この部屋の表面利回りは東京の物件よりずっと高いです。
しかし、結局高額な管理費を払うことになったので実質利回りは東京とあまり変わりません。
割安だった管理費・修繕積立金が途中で値上がりしたのも誤算でした。
空室期間も長かったので、投資として考えると、今のところこの物件は失敗だったと思います。

まあでもいろいろと楽しかったです。
今では安定して入居していただいているので、時間をかけて地道に投資資金を回収していきたいと思います。

勝手のわからないアウェーで勝算なく戦うものではありません。
それがわかったことが最大の収穫です。

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