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【マンション投資体験談】④所有物件2「京成曳舟」

投稿日:3月 16, 2019 更新日:


2010年末から8年少々やっているマンション投資の体験談です。
東京2部屋、札幌1部屋、計3部屋を地味に運用しています。
今回は、私が二番目に購入した京成曳舟の物件についてお話します。

再開発エリアの変な間取りの物件を買う

1部屋目の運営が軌道に乗り、スカイツリー開業で地元が盛り上がっていた2012年9月に購入した物件です。
京成押上線 京成曳舟駅 徒歩3分
1989年築  21.04㎡

この頃、スカイツリーで注目を浴びていた押上だけでなく、物件周辺の曳舟エリアでも京成線高架化を含む再開発を行なっていました。
再開発前のこのエリアは木造住宅が密集し、都内でも有数の災害危険地帯でした。
その住宅密集地にタワーマンションを建て、イトーヨーカドーを中心とした商業施設や区の中央図書館などを集める再開発計画です。

押上の1つ先の曳舟は京成線や東武線の路線となるため、注目度も物件価格や賃料相場も押上以南とは大きく異なっています。
しかし私は、再開発が進めばこの街は大きく価値を上げると考えて物件を探しておりました。

そこで見つけたのがこの物件です。

物件価格は、初めて買った本所吾妻橋物件の約3分の2。
高架になって新しくなる京成曳舟駅まで徒歩3分。
東武線の曳舟駅まで徒歩5分。
3件隣にコンビニがあり、できたばかりのイトーヨカドーもすぐそば。
飲食店も多数。
ベランダからスカイツリーも隅田川花火も見える。
おまけに管理費、修繕積立金も割安。

申し分のない条件でしたが、購入するにあたって随分躊躇しました。
その唯一にして最大の原因は「間取りが変」ということです。
部屋の一辺が直線ではなく湾曲しているのです。
わかりやすく言えば「分度儀」のような形の部屋なのです。

面積の割に有効に使える部分が少なく、普通に考えればかなり「暮らしにくい部屋」だと思います。
しかし、かなり便利なこの立地ならば、この部屋も有りではないかと考えました。
万人には受けないでしょうが、自炊などしないで物もあまり持たないような人ならば、受け入れてくれるのでは?
その代わり、生活感を感じない、インパクトのある部屋にリフォームしようと思いました。

スケルトンリフォーム

そして本所吾妻橋物件でもお願いした、懇意にしている業者に再びリフォームを依頼しました。

今度は「スケルトンリフォーム」

部屋の程度があまり良くなかったので、一度解体して、一から作り直しです。
3点ユニットバスも「シャワー+トイレ」の製品に入れ替え、キッチンも洗面を兼ねるステンレスのシンクにしました。
床も本物の無垢フローリングです。
自分でもやりすぎと思うぐらいリフォーム費用がかかりました。
まあでも物件価格が割安なのだから良しとしました。
というか、この頃になると投資よりもリフォーム自体が目的化して、リフォームすることが楽しくてたまらなくなっていたのです。

リフォーム後の部屋の写真

またも管理会社で失敗→神管理会社と出会う

管理会社は本所吾妻橋物件でお願いしている(株)日本財託管理サービスでもよかったのですが、別のところにお願いしました。
「こういう尖った物件をお願いするのはちょっと違うのではないか?」と思ったのです。

ネットでリノベ物件を扱っている不動産会社を探して、まずはお願いしてみました。
しかしここも外れでした。
動いてくれる気配が全くありません。
以前の経験から「良くない管理会社は変えるに限る!」と教訓を得ていたので、新たな管理会社を探します。

2件目で出会えたのが、これも神のような管理会社でした。
台東区を拠点とする不動産会社(株)Q-beです。

「こういう物件を持っているのですが・・」
と午前中に相談の電話をすると
「わかりました。それでは今日の午後に拝見しましょう!」
と即答し、午後にはもう、社長自ら周辺の家賃相場と競合物件の一覧を持ってやってきました。

初めてお会いした社長さんは
「lostmonkey さん!この部屋ならいけますよ!」
と言い、私が想定していたよりも5000円以上高い家賃を提案してくれました。
そしてその日の夜には自社のサイトとブログにこの物件の情報が掲載され、数日のうちに入居者が決まりました。
スタートは立地で勝る本所吾妻橋物件よりも高い家賃となりました。

まさに電光石火!
あんなに仕事の早い人には会ったことありません。

まとめ

流石にこの部屋はその後75ヶ月間で2回退去→入居がありました。
しかし、退去する前には次の入居者が決まっており、実質、ほとんど満室状態です。
たとえ空室が出ても管理会社がすぐに埋めてくれるという安心感があります。

リフォーム費用は嵩みましたが、元々の物件価格が安かったこと、管理費・修繕積立金が割安なこと、家賃が思いの外高値で安定していることなどから、この部屋の実質利回りは本所吾妻橋物件よりかなり良いです。

購入時と比較して、曳舟周辺の再開発も大分進みました。
まだ駅前に未整備の土地も残っていますので、これからの益々の発展も期待しています。

万人受けする部屋ではないのでこれからも退去入居はあると思いますが、管理会社が優秀なので安心しています。

本当に管理会社は大事です。

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