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【マンション投資体験談】②空室対策

投稿日:3月 12, 2019 更新日:


2010年末から8年少々やっているマンション投資の体験談です。
東京2部屋、札幌1部屋、計3部屋を地味に運用しています。
空室を出さないことを第一に考え、現在、3部屋ともに3年以上連続で実質満室を続けています。
今回は、空室を出さないようにするため心がけたポイントについてお話しします。

良い管理会社に任せる

私が経験した空室期間は、ほとんどが物件購入直後、あまりよろしくない管理会社にお願いしていた時です。
そしていずれも、別の会社に変えた途端に、嘘のようにすぐ入居が決まりました。
入居が決まるか決まらないかは、ほとんど管理会社の良し悪しによって決まると思います。
また、良い管理会社は退去後もすぐに次の入居者を決めてくれますし、退去から次の入居までほとんど間を開けません。
そして、トラブルがあった時、本当に迅速に対応してくれるので、入居者の満足度もきっと高いのだと思います。
空室対策の最重要ポイントは、よろしくない管理会社には早急に見切りをつけて、良い管理会社に任せることだと思います。

割安な物件を買ってリフォームに充分お金をかける

不動産投資をしていて「リフォームにお金をかけるべき」などというのはかなり異端の意見だと思います。
不動産投資の各種情報を見ると、「お金をかけずにセルフリフォーム」だとか「高級そうに見せるテクニック」だとか・・
悪く言えば入居者を騙すための情報がたくさん出回っています。
しかし、入居者はそのようなリフォームに本当に満足して何年も住んでくれるのでしょうか?
私は自分で「こんな部屋なら住みたいな・・」と思えるようなリフォームを心がけてきました。
私の3部屋はいずれも床のフローリング貼り変えとキッチンの交換を最低限行っています。
特にフローリングの質は重要だと考え、できるだけ無垢フローリング、遮音の関係上無垢にできない場合も無垢に近い質感ものにしています。
無垢フローリングの良さは住んで見れば絶対わかります。
ある入居者の退去の際には、管理会社を通してお褒めの言葉をいただいたこともありました。
また、大規模リフォームを前提で考えれば、程度が悪くて割安になっている「ボロ物件」を購入することもできます。
リフォームにお金をかける分、割安の物件を買うように心がけています。

熟知しているエリアの物件に投資

私の場合、うまくいった東京の2部屋は、生まれ育った地元の物件です。
旅行でしか行ったことのないような札幌の物件は、最初なかなか入居者が決まりませんでした。
やはりアウェーではなくホームで戦う方が有利です。
特に、東京の2物件を購入した時期は東京スカイツリーの開業前後で街が大きく変化していった時期でした。
スカイツリーの隣町、曳舟の周辺でも再開発を行なっていて、再開発前にあまり注目されていなかった好立地の物件を割安で購入することができました。
実際住んでいないとわからない情報も多くありましたし、この立地なら入居者に満足していただけるだろうという判断も容易につきました。
逆に札幌の物件は机上でだけ考えていて、きっとキャッチできなかったローカル情報が沢山あったのだと思います。

どこかしらアピールポイントのある物件に投資

・東京の2物件→「スカイツリーと隅田川花火が見えること」
・札幌物件→「窓から北海道らしい景色が見えること」
私は、難点もあるけれどこんなアピールポイントがある物件を選びました。
これが実際稼働にどれだけ影響したのかはわかりませんが、
入居者の立場で考えると、このようなアピールポイントも意外と重要ではないかと思います。
不動産の場合はお客様全員に気に入ってもらえなくても、一人に強く気に入ってもらえれば良いわけですから、全方位満遍なく評価される必要はありません。
立地、広さ、設備、築年数といったありきたりの指標での比較になると、結局は価格勝負になってしまいます。

まとめ

不動産投資を行う上で、空室は誰もが避けては通れないリスクとなります。

空室を出さないためには
・早く入居してもらう
・退去しないで入居し続けてもらう
両方の視点からの対策が必要ではないでしょうか。

突き詰めると、「入居者の立場に立った良い部屋を用意すること」が必要になるのだと思います。

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