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【マンション投資体験談】①8年間を振り返る

投稿日:3月 11, 2019 更新日:


マンション投資を2010年末から8年少々やっています。
東京2部屋、札幌1部屋、計3部屋を地味に運用しています。
この8年間の私の投資体験を振り返ってみます。

私の所有物件と運用実績

以下3部屋を所有・運用しています

1.都営浅草線・本所吾妻橋駅     
2010年12月取得
満室96ヶ月、空室4ヶ月、稼働率96.0%
2012年4月以降、84ヶ月連続満室
表面利回り8.3%

2.京成押上線・京成曳舟駅     
2012年9月取得
満室75ヶ月、空室4ヶ月、稼働率94.9%
2013年1月以降、75ヶ月連続満室
表面利回り9.3%

3.札幌市南北線・澄川駅    
2014年6月取得
満室43ヶ月、空室15ヶ月、稼働率74.1%
2016年1月以降、39ヶ月連続満室
表面利回り13.9%

※ひと月の内に退居→入居があった月は満室としてカウント(2回ありました)
※表面利回りは(現在の家賃×12カ月)/(取得価格+リフォーム費用)として計算

私の投資スタンス

中古ワンルームをローンを組まずに全額自己資金で購入しています。
一気に大きく儲けるやり方ではありません。
効率の悪いやり方ですが、リスクが小さく、臆病な自分に向いていると思っています。

また、利回りを上げることよりも空室を出さないことを優先しています。
札幌物件の立ち上がりこそ失敗しましたが、東京2物件の稼働は上出来だったのではないでしょうか。
現在では札幌も含め3室共、3年以上実質満室が続いています。
「きちんと対策をすれば空室はそんなに怖くない」と考えるようになりました。
空室が少ないと余計な心配をしないで済むので、精神的に楽になります。

私の空室対策

空室を出さないようにするために、以下4点を心がけました。

1.良い管理会社に任せる
2.割安の物件を買ってリフォームに充分お金をかける
3.熟知しているエリアの物件に投資
4.何かアピールポイントのある物件に投資

これらの対策は実際に効果が あったように感じます。
具体的な内容については別途書いていきたいと思います。

8年間の評価と今後

東京の2物件については、当初想定していた以上の成果を上げることができました。
空室が少なかったのと、購入のタイミングが良かったおかげだと思います。

物件を購入した時は、賃料も売却見込価格も一定のペースで値下がりするものとして想定しました。
しかし8年間、賃料はほぼ購入直後の水準を維持しております。
売却見込価格は下落どころかかなり上昇しました。

東京の2物件はアベノミクスが始まる前の2010~2012年に購入、
札幌物件はアベノミクス開始直後の2014年に購入しております。
2014年にはもう、東京の物件は私が買える値段ではなくなっていました。

ずっと上昇していた不動産相場ですが、2019年になって風向きが変わったように感じています。
2018年までは物件売却の勧誘電話がものすごく多かったのですが、
年があけてから全く電話がかかってこなくなりました。

これからは暫く物件価格も賃料も下がっていくのではないかと考えています。
運用や売却は難しくなりますが、物件取得には良い時期になるのではないでしょうか。

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